Selon la plupart des comptes, la Fed restera stable après avoir relevé le taux des fonds fédéraux d’un quart de point à 5,25% au début du mois de mai. UN Reuter sondage ont constaté que 102 économistes sur 116 pensaient que la Fed avait fini d’augmenter les taux cette année, et 30 pensaient qu’ils les baisseraient.
L’inflation étant passée de son sommet de plus de 9 % l’an dernier à 4,9 % en avril de cette année, il pourrait sembler que la Fed devrait faire marche arrière maintenant. Mais comme l’a noté Michael Gapen, économiste en chef à Bank of America, “l’inflation est plus du double du taux cible de la Fed, et le taux de chômage est inférieur à l’estimation du taux naturel de chaque participant au FOMC”.
Pourtant, avec une inflation divisée par deux au cours des neuf derniers mois, plusieurs faillites bancaires récenteset signes annonciateurs d’une récession– que beaucoup, dont moi-même, prévoyaient depuis un an – étant toujours présents, il y a de nombreuses raisons de penser que la Fed commencera à inverser le cours des taux. Si ce n’est fin 2023, alors probablement en 2024.
Les prévisions économiques sont toujours quelque chose dont il faut se méfier, mais avec cette mise en garde à l’esprit, je serais prêt à parier que les taux d’intérêt seront plus bas en mai 2024 qu’ils ne le sont aujourd’hui. À court terme, les choses semblent bonnes pour les taux d’intérêt.
À long terme, cependant, pas tellement., c’est le sujet de cet article
La pression à la hausse sur les taux d’intérêt à long terme
Si vous passez beaucoup de temps sur les forums d’investissement immobilier, vous entendrez quelque chose qui ressemble à “même maintenant, les taux d’intérêt sont bas par rapport aux normes historiques”. Beaucoup d’anciens aiment se remémorer « à l’époque » quand ils devaient marcher jusqu’à l’école sur plusieurs kilomètres dans la neige dans les deux sens et comment « nous ne savons pas à quel point nous l’avons » et ainsi de suite.
Et les anciens (dont nous parlerons plus en détail) ont raison. Jetant juste un coup d’œil à la moyenne Taux hypothécaire 30 ans au cours des 50 dernières années rend cela évident.
Il est difficile d’imaginer que les taux étaient dans les années 70 et au début des années 80, mais ils l’étaient. (Bien sûr, l’immobilier était beaucoup moins cher à l’époque aussi.)
Alors que les taux sont susceptibles de redescendre dans les 5 et peut-être même dans les 4 au cours de la prochaine année ou des deux prochaines années, lorsque nous effectuerons un zoom arrière sur la prochaine décennie ou les deux prochaines années, nous nous pencherons probablement sur la période entre la Grande Récession et environ 2025. à 2027 comme une ère de taux d’intérêt incroyablement bas à ne plus revoir de notre vivant.
Il y a eu cette étrange hypothèse selon laquelle la Réserve fédérale peut faire ce qu’elle veut des taux d’intérêt et ainsi les maintenir bas aussi longtemps qu’elle le souhaite. Et oui, la Fed a beaucoup de pouvoir pour faire monter ou baisser les taux, mais elle doit le faire en réponse à des réalités économiques qu’elle ne peut pas contrôler. Sinon, soit l’inflation deviendra incontrôlable, soit l’économie stagnera.
De plus, son pouvoir n’est pas infini. Et ce qui s’en vient dépassera même le pouvoir de contrôle de la Fed.
Ce qui est probablement la tendance la plus importante dans notre économie, c’est que notre population vieillit. Dans une société hypothétique où il n’y a pas d’immigration et où chaque génération a autant d’enfants que la précédente, une représentation graphique des âges devrait ressembler à une pyramide avec les nombres les plus élevés en bas (c’est-à-dire les plus jeunes) et moins à mesure que vous vieillissez jusqu’à ce que il atteint zéro à environ 100.
Au lieu de cela, la pyramide démographique américaine ressemble à ceci :
Comme vous pouvez le voir, cela ressemble plus à une grande maison ou à une tour qu’à une pyramide où la population ne commence pas à diminuer jusqu’à ce que “le toit” commence à environ 62. La génération des baby-boomers (enfants nés entre 1946 et 1964) étaient des enfants des générations silencieuses et les plus grandes (1901 – 1945), qui avaient beaucoup plus d’enfants que la génération X et la génération Y suivantes, ainsi que les baby-boomers eux-mêmes.
Ainsi, la pyramide démographique américaine ne ressemble pas du tout à une pyramide.
Ce qui se passe maintenant, c’est que de nombreux baby-boomers commencent à prendre leur retraite. À propos 10 000 baby-boomers atteignent chaque jour l’âge de la retraite et nombre d’entre eux quittent le marché du travail. Ainsi, beaucoup de production part aussi.
Soit dit en passant, il convient de noter que l’immigration est peu susceptible d’affecter beaucoup cette tendance. L’âge médian d’un immigré aux États-Unis est de 47 ans, ce qui est un peu plus que l’âge médian des Américains de souche (37 ans).
Comme le note le stratège géopolitique Peter Zeihan, les gens se comportent très différemment en vieillissant, ce qui aura un effet dramatique sur l’économie. Comme il le souligne, “les travailleurs d’âge mûr ont tendance à dépenser moins, tout en étant les riches de leurs sociétés”. (La fin du monde n’est que le début)
À l’époque, cela n’avait pas tellement d’importance parce que «la simple mortalité signifie qu’ils n’existent pas en grand nombre. Peu d’épargnants, beaucoup de dépensiers. L’offre et la demande. Les coûts d’emprunt restent élevés.
Cependant, la révolution industrielle a commencé à changer cela.
« Les premiers industrialisés ont connu une durée de vie plus longue et une mortalité infantile plus faible, ce qui a conduit à un triplement approximatif de leur population. Dans le même temps, l’industrialisation a déclenché une urbanisation de masse, qui a conduit avec le temps à des familles plus petites et à des populations vieillissantes.
Mais les choses n’ont radicalement changé qu’après la fin de la guerre froide.
« Dans le monde de 1990 à 2020… tous les pays les plus riches et les plus mobiles du monde se trouvaient plus ou moins au même moment dans la phase de richesse en capital du processus de vieillissement. Tout au long de cette période de trois décennies, il y a eu beaucoup de pays avec beaucoup de personnes de la fin de la quarantaine au début de la soixantaine, le groupe d’âge qui génère le plus de capital… Collectivement, leur épargne a fait grimper l’offre de capital tout en faisant baisser le coût du capital. Pour tout. Partout.”
“Les taux hypothécaires ont été les plus bas de l’histoire et les gouvernements avancés ont parfois été en mesure d’emprunter à des taux négatifs, tandis que les principaux marchés boursiers continuent d’explorer des terrains de plus en plus élevés… L’explosion de la production industrielle et les progrès technologiques de la dernière décennie sont en grande partie dues à la combinaison du système persistant de Bretton Woods et de ce moment démographique d’une offre excédentaire énorme de travailleurs âgés. Et leur argent.”
Non seulement la population active diminuera, mais la formation de l’investissement changera radicalement à mesure que les retraités prendront leurs économies et les feront “réaffecter des actions à hauts revenus, des obligations de sociétés et des actifs étrangers à des investissements résistants à l’inflation, au krach boursier à l’épreuve et à l’épreuve des chocs monétaires. Essentiellement, les personnes de 70 ans parient rarement sur de nouvelles startups.
C’est un phénomène mondial. En fait, les États-Unis sont loin d’être les pires en termes de pyramide démographique. Pyramide de Chinepar exemple, est fondamentalement à l’envers (ou, plus précisément, gonflé au milieu) et légèrement incliné vers la gauche car la politique de l’enfant unique a provoqué un surplus masculin.
Le pronostic de Zeihan pour la Chine est en effet désastreux,
« L’avenir de la Chine n’est pas le mythe utopique de la domination chinoise. L’avenir de la Chine n’est même pas l’attente quelque peu blasée d’une inévitable domination régionale. La Chine est impuissante à défendre, à maintenir ou à remplacer l’Ordre sur lequel reposent son existence économique et sa cohésion politique. L’avenir de la Chine est celui d’un peuple qui se bat littéralement jusqu’à la mort pour continuer à exister en tant que pays unifié. (Nations désunies)
Le pronostic de Zeihan pour le monde, en général, est mauvais. Il prévoit l’effondrement de la mondialisation et une multitude de nations incapables de se procurer suffisamment de nourriture et de matières premières ou de produits finis pour maintenir la civilisation dans son état actuel. Il s’attend à ce qu’environ un milliard de personnes meurent de famine, de maladie et de guerre au cours des 20 prochaines années.
Cela étant dit, je suis sceptique quant à certaines des affirmations de Zeihan. En dehors de son analyse concernant le Japon, il n’explique pas correctement comment la technologie pourrait compenser une partie du manque de main-d’œuvre causé par les baby-boomers qui prennent leur retraite, même dans des pays comme la Chine. Nous semblons être simultanément inquiets L’IA éliminera tous les emplois et aussi qu’il n’y aura pas assez de travailleurs pour maintenir la civilisation. Honnêtement, qui sait comment évoluera la dynamique de la main-d’œuvre ?
Zeihan semble également supposer que les personnes âgées se comporteront comme elles l’ont fait auparavant malgré la crise qu’il prévoit de se dérouler. Bien que cela signifie probablement que les gens devront repousser leur âge de la retraite (ou, dans des endroits comme la Chine, probablement ne pas avoir de retraite du tout), ce changement de comportement pourrait considérablement atténuer ses perspectives pessimistes.
Enfin, il suppose que l’ordre mondial dirigé par les États-Unis a créé une stabilité qui ne pourrait être égalée dans un monde multipolaire. Il y a certainement une part de vérité là-dedans, mais nous devons également admettre que les États-Unis ont également agi pour accroître l’instabilité dans de nombreux endroits, comme, par exemple, l’Irak et la Libye. L’absence d’un ordre mondialisé imposé par les États-Unis pourrait être nettement moins volatile que ne le prédit Zeihan.
Zeihan est également assez optimiste quant aux États-Unis, et ici, je pense aussi qu’il exagère son cas. Les États-Unis certainement présente des avantages majeurs, notamment géographique ; toute l’année, des rivières navigables dans une grande partie du cœur du pays, un sol fertile et contigu, un littoral avec de nombreux ports naturels et aucun adversaire militaire potentiel à proximité.
Les tendances démographiques américaines ne sont pas aussi mauvaises que beaucoup d’autres. Mais il minimise certains des risques, y compris le érosion de l’hégémonie du dollarun gonflement de la dette nationaleet les dangers de polarisation politique croissantequi est aussi mauvais qu’il l’a été de mémoire d’homme.
Les perspectives d’avenir pour les investisseurs immobiliers
Que Zeihan ait exagéré ou non son cas, il est clair que la répartition démographique des États-Unis (et du monde en général), ainsi qu’un recul de la mondialisation, vont exercer une pression à la hausse sur les taux d’intérêt au cours des prochaines années. décennies.
Cela exercera également une pression à la hausse sur l’inflation et, malheureusement, beaucoup plus sur les produits de base comme la nourriture que sur les actifs comme l’immobilier.
Dans le monde entier, les populations vont probablement décliner, rendant la propriété moins précieuse qu’avant dans de nombreux endroits. Ce n’est pas vrai aux États-Unis, car les modestes baisses de population de notre pyramide des âges aplatie seront stimulées par l’immigration. Il peut même y avoir une fuite de capitaux d’autres pays avec des pyramides des âges plus mauvaises vers les États-Unis, ce qui peut compenser une partie de cette pression à la hausse sur les taux d’intérêt et l’inflation.
Même encore, il est très peu probable que de tels flux de capitaux fassent bien plus qu’amortir l’atterrissage. L’époque où l’appréciation de l’immobilier dépassait largement l’inflation touchera probablement à sa fin et peut-être même s’inversera.
Et les investisseurs doivent s’attendre à ce que les taux d’intérêt reviennent à ce qu’ils étaient dans les années 90, voire à une hausse. Ainsi, lorsque les taux baisseront probablement dans un an ou deux, je viserais des hypothèques fixes plutôt que des prêts à taux ajustables.
Et si vous avez des hypothèques fixes de 30 ans à 4 % ou moins, je les protégerais de votre vie.
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Remarque par BiggerPockets : Ce sont des opinions écrites par l’auteur et ne représentent pas nécessairement les opinions de BiggerPockets.